Ley N° 21.442: Artículo 36 y los Seguros Obligatorios de Incendio para Comunidades Habitacionales y Comerciales en Chile
En abril de 2022, Chile dio un paso adelante en la regulación de la copropiedad inmobiliaria con la promulgación de la Ley N° 21.442, que reemplazó la antigua Ley N° 19.537 y actualizó varios aspectos sobre la administración y convivencia en edificios y condominios. Esta nueva normativa abarca, entre otros temas, los seguros obligatorios, que resultan esenciales para garantizar la protección de los bienes comunes y la tranquilidad de los copropietarios.
Uno de los puntos clave de la ley es su Artículo 36, que se refiere a la contratación de seguros obligatorios, especialmente en relación con los riesgos de incendio, una de las amenazas más graves que pueden afectar a cualquier comunidad, ya sea habitacional o comercial.
El Artículo 36 de la Ley N° 21.442
El Artículo 36 de la Ley N° 21.442 establece que las comunidades de copropiedad, representadas por sus administradores o por el comité de administración, están obligadas a contratar seguros que cubran los riesgos sobre los bienes comunes del condominio. Esta disposición incluye explícitamente la cobertura por incendios, lo que refuerza la importancia de contar con una póliza que proteja no solo la infraestructura física, sino también la seguridad financiera de la comunidad.
El artículo menciona lo siguiente:
“El administrador deberá contratar, con cargo a los copropietarios, los seguros necesarios para cubrir los riesgos de los bienes comunes del condominio, tales como incendio, sismos, explosiones y otros eventos que puedan causar daños a las edificaciones o instalaciones.”
Esta disposición es especialmente relevante en el contexto chileno, donde las propiedades en régimen de copropiedad, tanto habitacionales como comerciales, están en aumento. La norma busca proteger a los copropietarios y evitar que un evento catastrófico, como un incendio, termine afectando gravemente su patrimonio colectivo.
El Seguro de Incendio: Una Obligación Necesaria
El seguro de incendio, como parte de los seguros obligatorios establecidos por la Ley N° 21.442, es esencial para proteger los bienes comunes de un condominio. Entre estos bienes se encuentran los ascensores, pasillos, techos, sistemas eléctricos y otras instalaciones que son de uso compartido por todos los copropietarios. Un siniestro que afecte estas áreas puede representar un costo enorme para la comunidad, por lo que la contratación de un seguro de incendio es una medida de prevención fundamental.
Además, el seguro de incendio cubre daños estructurales a los edificios, lo que es de especial relevancia tanto para condominios habitacionales como comerciales. En el caso de los condominios comerciales, la infraestructura puede incluir locales comerciales, oficinas y otros espacios donde se desarrollan actividades económicas que también estarían cubiertas frente a este tipo de riesgos.
Distribución del Costo del Seguro
El Artículo 36 también especifica que el costo de estos seguros será prorrateado entre los copropietarios, de acuerdo con la participación que cada unidad tenga en el condominio. Este sistema asegura que los gastos se distribuyan de manera equitativa y proporcional a las dimensiones y uso de cada unidad, lo que refuerza la idea de solidaridad dentro de la comunidad.
Para muchas comunidades, esta es una ventaja, ya que permite acceder a seguros de mayor cobertura al compartir el costo entre todos los propietarios. Además, la obligatoriedad de estos seguros contribuye a evitar conflictos entre copropietarios y administradores respecto a la protección de los bienes comunes.
Seguros Complementarios
Aunque el seguro de incendio es uno de los más relevantes por el riesgo que representa para cualquier edificación, el Artículo 36 también permite y recomienda la contratación de otros seguros complementarios, como los de cobertura por sismos, explosiones, e incluso robo o responsabilidad civil frente a terceros.
En un país como Chile, con una alta actividad sísmica, contar con un seguro que cubra también daños estructurales por terremotos es igualmente relevante. Las pólizas que combinan protección contra incendios y sismos son cada vez más comunes en el mercado, proporcionando una cobertura integral para los condominios.
El Rol del Administrador en la Contratación de Seguros
La ley coloca sobre el administrador de la comunidad una gran responsabilidad, ya que es él quien debe gestionar la contratación de los seguros. El administrador tiene la obligación de evaluar y contratar las pólizas más adecuadas para el condominio, siempre buscando las mejores condiciones en cuanto a cobertura y costo. Además, debe mantener a los copropietarios informados sobre los detalles del seguro y asegurarse de que las pólizas estén vigentes y actualizadas.
La falta de contratación de estos seguros por parte del administrador o del comité de administración podría llevar a consecuencias graves en caso de un siniestro, por lo que es vital que esta tarea se tome con seriedad y se cumpla a cabalidad.
Impacto en las Comunidades Habitacionales y Comerciales
La implementación del Artículo 36 en las comunidades habitacionales y comerciales ha sido un paso fundamental para fortalecer la protección de las propiedades en Chile. En condominios habitacionales, la tranquilidad que proporciona saber que los bienes comunes están protegidos contra incendios y otros siniestros es crucial para la calidad de vida de los residentes. No solo se protege el valor patrimonial de las propiedades, sino que también se asegura una convivencia más armónica al contar con medidas preventivas.
En el caso de los condominios comerciales, donde los riesgos de incendio suelen ser mayores debido a la presencia de equipos eléctricos, maquinaria o materiales inflamables, la obligatoriedad del seguro es una medida que protege no solo a los dueños de las propiedades, sino también a los arrendatarios y a las personas que transitan diariamente por estos espacios.
Conclusión
El Artículo 36 de la Ley N° 21.442 ha marcado un hito en la regulación de los condominios en Chile, al establecer la contratación obligatoria de seguros que cubran los riesgos de incendio y otros eventos catastróficos. Esta normativa busca proteger los bienes comunes, garantizar la seguridad de los copropietarios y evitar la desprotección ante siniestros que puedan poner en riesgo tanto el patrimonio como la estabilidad financiera de las comunidades.
La ley no solo refuerza la importancia de la prevención en la gestión de condominios, sino que también promueve una cultura de responsabilidad compartida entre copropietarios y administradores, asegurando que los riesgos estén cubiertos de manera adecuada. Con esta disposición, se espera que las comunidades, tanto habitacionales como comerciales, puedan enfrentar con mayor solidez y seguridad cualquier eventualidad, promoviendo así una mayor armonía y protección dentro de la copropiedad.
